Die Insolvenz des Bauträgers

Insolvenz des Bauträgers

Die Insolvenz am Bau

Derzeit ist die Baubranche rückläufig. Viele Bauunternehmer und Bauträger sind betroffen. Verschiedene Umstände können ursächlich sein. Krieg, gestiegene Materialpreise, Materialknappheit, strenge baurechtliche Bestimmungen, unsichere Rechtslage sind nur einige Punkte. Das führt dazu, dass vermehrt auch Bauunternehmen und Bauträger in die Insolvenz rutschen. Für die Vertragspartner hat dies enorme wirtschaftliche Auswirkungen. Auch die rechtliche Lage ist kompliziert, da die Insolvenz des Bauträgers unterschiedliche Akteure und ihre jeweiligen Interessen betrifft. 

Von der Insolvenz am Bau können Betroffen sein:

  • Der Erwerber
  • Das finanzierende Kreditinstitut der Erwerber
  • Das Kreditinstitut des Bauträgers
  • Das mit der Herstellung der Immobilie beauftragte Bauunternehmen, Subunternehmer und Handwerker.
  • Der Bauträger selbst
  • Der (vorläufige) Insolvenzverwalter

Anwaltliche Hilfe
bei
Bauträgerinsolvenz

In der Kanzlei Dalmer|Law gibt es verstärkt Nachfragen im Zusammenhang mit der Bauträgerinsolvenz. Rechtsanwalt Stefan Dalmer ist im Baurecht spezialisiert. Zudem verfügt er als amtlich vereidigter Notarvertreter über rechtliche Erfahrungen im Grundstücks- und Bauträgerrecht. Er steht Ihnen für Beratungsanfragen gern zur Verfügung.

Bauträger Insolvent – was tun?

Für die betroffenen Akteure gibt es verschiedene Schutzmechanismen. Diese können hier nicht umfassend dargestellt werden. Die jeweilige Handlungsoption ergibt sich vornehmlich auch daraus, in welchem Status sich das Bauvorhaben befindet. Geht der Bauträger pleite, wenn das Grundstück bereits übereignet ist und nur noch Mangelbeseitigungsmaßnahmen zu erbringen sind, ist die Rechtslage eine andere, als wenn der Bau mitten im Bauprozess stecken bleibt. Auch der Stand des Insolvenzverfahrens ist relevant.

Auflassungsvormerkung bei Insolvenz des Bauträgers

Die im Grundbuch einzutragende Vormerkung sichert den Anspruch des Erwerbers auf Verschaffung des Eigentums am Grundstück ab. Die Vormerkung ist insolvenzfest. Der durch Vormerkung gesicherte Übereignungsanspruch ist gem. § 106 InsO aus der Insolvenzmasse zu erfüllen.

Freilich erstreckt sich dieser Schutz nur im Hinblick auf die eigentumsrechtliche Komponente des Bauträgervertrages. Die Herstellung des Werkes ist nicht durch die Vormerkung gesichert. Neben der Vormerkung gibt es weitere Schutzinstrumente.

Als weitere Komponente verpflichtet die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) den Bauträger in § 3 MaBV zur Freistellung des Grundstücks von den der Vormerkung vorgehenden Grundstücksbelastungen (zum Beispiel bestehende Grundschulden).

Die MaBV knüpft die Zahlungspflicht des Erwerbers an den Baufortschritt. Dadurch wird die Zahlungspflicht mit dem Bau grob synchronisiert. Das Risiko der ungesicherten Vorleistung durch den Erwerber wird bauabschnittsweise verringert.

Fortführung des Baus durch den Insolvenzverwalter

Ist das Insolvenzverfahren vor Fertigstellung eröffnet worden, hat der Insolvenzverwalter gem. § 103 InsO (Insolvenzordnung) ein Wahlrecht: Er kann entscheiden, ob er das Bauvorhaben fortführt. Er erfüllt den Vertrag dann aus der Insolvenzmasse. Die Entscheidung richtet er an dem Interesse der Gläubigermehrheit aus. Lehnt der Insolvenzverwalter die Fortführung ab, bestehen in vielen Fällen Sekundäransprüche der Erwerber (Schadensersatz), die zur Insolvenztabelle angemeldet werden können.

Kündigung bei Insolvenz des Bauträgers

Achtung Falle: Die Insolvenz am Bau gewährt für sich genommen kein Recht des Käufers, den werkvertraglichen Teil des Bauträgervertrages zu kündigen. Die Risiken einer freien Kündigung sind hier beschrieben.

In Betracht kommt ein Recht des Erwerbers zur außerordentlichen Kündigung. Vor der Kündigung ist dem Erwerber indes dringend zu raten, sich rechtlich abzusichern, ob die Kündigungsvoraussetzungen vorliegen. Hierfür genügt die einfache Google-Recherche im Internet nicht!

Anspruch auf Grundstücksübereignung

Führt der Insolvenzverwalter den Bau nicht fort oder ist der Bau noch vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens stecken geblieben, kann der Erwerber den vormerkungesicherten Anspruch auf Grundstücksübereignung (Auflassung) geltend machen. Dann erhält er unter Umständen ein nicht fertiggestelltes Objekt. Von der Bank kann der Erwerber nach MaBV die Lastenfreistellung einfordern.

Zu beachten ist, dass die dem Notar in den meisten Bauträgerverträgen erteilte Vollmacht zur grundbuchrechtlichen Bewilligung der Auflassung in der Insolvenz des Bauträgers gem. § 117 InsO erlöschen kann. Teilweise sieht die Gestaltungspraxis daher vor, die Bewilligung aufschiebend bedingt zu erklären. Die Verwendung einer Insolvenz-gefährdeten Vollmacht im Kaufvertrag ist dann nicht erforderlich. Hier ist der jeweilige Kaufvertrag zu prüfen, welche Option darin gewählt wurde.

Rücktritt vom Bauträgervertrag wegen Insolvenz

Auch der Rücktritt des Erwerbers vom gesamten Vertrag kommt in Betracht. Dann ist der gesamte Vertrag rückabzuwickeln. Hier lauert indes die Gefahr, dass der Rückzahlungsanspruch nicht erfüllt wird, aber der vormerkungsgesicherte Anspruch auf Grundstücksübereignung verloren geht. Der Erwerber sollte daher nicht den Rücktritt erklären! Ein partieller Rücktritt vom Vertrag birgt rechtliche Unsicherheiten.

Mangelbeseitigungsansprüche gegen Subunternehmer

Der Erwerber steht mit den zur Herstellung des Baus beauftragten Subunternehmern nicht in einer Vertragsbeziehung. Er hat damit grundsätzlich keine eigenen vertraglichen Ansprüche gegen die Subunternehmer. Er kann indes aus abgetretenem Recht gegen die Subunternehmer vorgehen und bspw. die Beseitigung von Mängeln geltend machen. Der Subunternehmer kann sich demgegenüber auf Einreden berufen, die ihm gegenüber dem Bauträger zustehen.

Vorgehen aus Bürgschaften

In vielen Fällen hat der Erwerber Bürgschaften erhalten, zum Beispiel eine Vertragserfüllungsbürgschaft. Eine Sicherheit § 650m BGB regelt die bauvertragliche Sicherung des Verbraucher-Erwerbers. Bestehen derartige Sicherheiten sollte sie der Erwerber nutzen. In einigen Fällen ist den Erwerbern gar nicht bewusst, dass sie über derartige Sicherheiten verfügen, da diese regelmäßig treuhänderisch beim Notar verwahrt werden.

Sicherungshypothek des Subunternehmers

Subunternehmer können am Grundstück des Bauträgers relativ schnell die Eintragung einer Sicherungshypothek erwirken. Mit dieser können sie ihre Vergütungsansprüche absichern. Die Eintragung ist indes nur sinnvoll, wenn das Grundstück nicht bereits umfassend belastet ist.

Bauträgerinsolvenz Anwalt

Als Fazit lässt sich sagen: Die Rechtslage bei der Insolvenz am Bau ist vielschichtig und kompliziert. Es gibt einige Fallstricke. Die Beratung durch einen Anwalt ist jedenfalls für Nicht-Juristen zu empfehlen.

Insolvenzen im Bau

Welche Unternehmen Insolvenz angemeldet haben, kann man hier einsehen:

https://neu.insolvenzbekanntmachungen.de/ap/suche.jsf;jsessionid=d-aL1kutnslNdIemNn4Fv9yuxEpg0VvOy1xlmYxn.node-086

D.i.i. Insolvenz – Anwalt

Jüngst meldete die Deutsche Invest Immobilien AG Insolvenz an. Unter anderem das Handelsblatt berichtete

Für Vertragspartner der d.i.i. ergeben sich unter anderem die in diesem Beitrag erörterten Fragen. Da die d.i.i. über viele operative Gesellschaften verfügt, werden Betroffene zu prüfen haben, ob das entsprechende Unternehmen von der Pleite betroffen ist. Im Insolvenzverfahren wird die Insolvenzmasse zu prüfen sein. Es steht zu vermuten, dass eine großes Volumen besteht.  Der Insolvenzverwalter wird entscheiden, ob laufende Projekte fortgeführt werden. Rechtsanwalt Dalmer hat die d.i.i. bereits in baurechtlichen Streitigkeiten in Anspruch genommen. Den direkten Kontakt zum Anwalt erhalten Sie hier