Baumängel nach Abnahme

Was sind Baumängel?

Baumängel nach der Abnahme sind ein Alptraum: Sie haben Ihr Dach sanieren lassen. Die Handwerker haben ihre Arbeit schon lange abgeschlossen. Nach dem ersten Winter zeigt sich, dass Feuchtigkeit in das Mauerwerk eindringt. Was können Sie tun?

Ob ein Baumangel vorliegt, richtet sich im BGB-Vertrag nach § 633 BGB. Im VOB/B-Vertrag ist § 13 VOB/B entscheidend.

Ein Mangel liegt vor, wenn die Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Es ist daher im Vertrag zu schauen, was die vertraglich zu erbringende Leistung ist. Ist ein Dach mit schwarzen Ziegeln vereinbart, wäre ein rotes Dach ein Mangel.

Häufig findet sich keine konkrete Vorgabe im Vertrag. Dann ist zu schauen, ob sich das Werk für die vertraglich vorausgesetzte Verwendung eignet. Wurde eine Heizung installiert, wird die vertraglich vorausgesetzte Verwendung das Beheizen der Räumlichkeiten sein. Wenn die Heizung nicht warm wird, liegt ein Mangel vor.

Gibt es keinen vertraglichen Verwendungszweck ist zu fragen, ob sich das Werk für die gewöhnliche Verwendung eignet und es eine Beschaffenheit aufweist die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die erwartet werden kann.

Was ist bei einem Baumangel zu tun?

Soll nach der Abnahme wegen Baumängeln vorgegangen werden, ist zunächst im Abnahmeprotokoll zu prüfen, ob die Mängel dort vermerkt sind. Gibt es kein Abnahmeprotokoll ist zu schauen, ob der Mangel anderweitig, zum Beispiel im E-Mail-Verkehr oder auf der Baustelle mit Zeugen gerügt wurde.

Häufig werden keine Mängel gerügt worden sein, sofern diese im Zeitpunkt der Abnahme nicht erkennbar waren.

Dies bedeutet nicht, dass keine Ansprüche mehr bestehen. Vielmehr muss der Auftraggeber nunmehr nachweisen, dass der Baumangel bereits bei der Abnahme vorlag. Der Auftragnehmer wird sich darauf berufen, dass der Mangel erst nach der Abnahme eingetreten ist.

Ist nicht klar, ob ein Baumangel vorliegt und dieser bereits bei der Abnahme bestand, kann ein Bausachverständiger hinzugezogen werden.

Baumängel Anzeigen

Liegt ein Baumangel vor, ist dieser dem Auftragnehmer anzuzeigen. Dies sollte möglichst schriftlich erfolgen, oder aber per E-Mail. Erfolgt keine Antwort ist die Mangelanzeige per Einschreiben zuzustellen.

Mit der Mangelanzeige sollte gleichzeitig eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt werden. Der Auftragnehmer kann den Mangel beseitigen oder ein neues Werk herstellen. Die Frist muss angemessen sein. Welche Frist angemessen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Bei umfangreiche Arbeiten können mehrere Wochen angemessen sein, bei Mängeln, die ein Unternehmer innerhalb weniger Stunden erledigen kann (zum Beispiel Fenster einstellen), können 7 bis 14 Tage angemessen sein.

Beseitigt der Auftragnehmer den Mangel nicht, können Sie weitere Rechte geltend machen, insbesondere Schadensersatzansprüche.

Aufforderung zur Mangelbeseitigung nach Abnahme – Vorlage

Eine Mangelanzeige mit Fristsetzung kann so aussehen:

An die

Bau-GmbH

[Datum]

[Vertragsnummer und Datum oder Auftragsbezeichnung]

Mangelanzeige – Frist zur Mangelbeseitigung: 14 Tage

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit zeige ich den folgenden Mangel an:________________. (genaue Beschreibung des Mangels und/oder der Auswirkung) 

Ich fordere Sie hiermit zur Nacherfüllung innerhalb von 14 Tagen auf.

Mit freundlichen Grüßen

[Unterschrift]

[Name]

Baumängel Verjährung – Wie lange kann man Baumängel geltend machen

Die Verjährungsfrist richtet sich im BGB-Vertrag nach § 634a BGB. Welche Verjährungsfrist für Ihren Fall einschlägig ist, richtet sich nach dem Vertragsgegenstand.

Wenn sich der geschuldete Erfolg auf ein Bauwerk bezieht, beträgt die Verjährungsfrist fünf Jahre (§ 634a Absatz 1 Nr. 2. BGB)

Schuldet der Unternehmer die Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache, beträgt die Verjährungsfrist zwei Jahre (§ 634a Absatz 1 Nr. 1 BGB). Dies können zum Beispiel Reparaturarbeiten sein.

Im Einzelfall ist die Abgrenzung zwischen Bauwerksleistungen und sachbezogenen Leistungen kompliziert. Lassen Sie sich im Zweifel unbedingt rechtlich beraten, damit Ihre Ansprüche nicht verjähren.

Weniger relevant im Baurecht ist die dreijährige Regel-Verjährung des § 634a Absatz 1 Nr. 3 BGB.

Bei einem VOB/B-Vertrag beträgt die Verjährungsfrist für Bauwerke 4 Jahre, für andere Werke, deren Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache besteht 2 Jahre.

Die Frist beginnt mit der Abnahme. Die Verjährungsfristen können sich verlängern, zum Beispiel durch Hemmung oder durch Neubeginn.