Sowohl der Bauherr, als auch der Unternehmer können einen bestehenden Bauvertrag kündigen. Vor der Kündigung ist genau zu prüfen, ob die Kündigungsvoraussetzungen vorliegen. Nicht selten führt die Kündigung zum Streit um Schadensersatzansprüche.
Der Auftraggeber kann den Vertrag bis zur vollständigen Erbringung der geschuldeten Leistung jederzeit kündigen. Man spricht von einer sog. „freien Kündigung“. Die freie Kündigung ist für den BGB-Vertrag in § 648 BGB und für den VOB-Vertrag in § 8 Abs. 1 VOB/B geregelt.
Die Freie Kündigung sollte gut überlegt sein. Denn sie hat zwar zur Folge, dass der Vertrag nicht mehr fortgeführt wird. Allerdings behält der Unternehmer seinen Vergütungsanspruch. Von diesem abzuziehen sind kündigungsbedinge Ersparnisse und erzielte anderweitige Einkünfte, durch die Annahme von Ersatzaufträgen.
Tipp für Unternehmer: Häufig kündigen Auftraggeber vorschnell. Es muss hierbei nicht einmal der Begriff „Kündigung“ explizit genannt werden. So kann bspw. die Aussage „Ich entziehe Ihnen den Auftrag“ als Kündigung gewertet werden. Den Unternehmer wird es freuen, denn er behält seine Vergütungsansprüche, die gerichtlich durchgesetzt werden können. Gem. § 648 Satz 3 BGB kann er auch pauschal 5 % der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden Vergütungsanteil fordern.
Sowohl der Auftraggeber als auch der Auftragnehmer können den Bauvertrag aus wichtigem Grund kündigen. Für den VOB-Vertrag zählen § 8 und § 9 VOB/B spezielle Kündigungsgründe auf. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn die Vertragsfortsetzung für den die Kündigung erklärenden Vertragspartner nicht zumutbar ist.
Es gibt zahlreiche Gründe für eine außerordentliche Kündigung. Zum Beispiel:
Bei der Verletzung von Vertragspflichten muss der kündigende Vertragspartner in der Regel den Unternehmer abmahnen bzw. ihm eine angemessene Abhilfefrist setzen. Die Frist sollte so bemessen sein, dass die Vertragspflicht noch erbracht werden kann. Eine zu kurz bemessene Frist setzt den Lauf einer angemessenen Frist in Gang.
Der kündigende Teil kann Schadensersatz verlangen, wenn der Vertragspartner seine Pflichten schuldhaft verletzt.
Kündigt der Auftraggeber außerordentlich, kann er regelmäßig Kosten geltend machen, die dafür entstehen, dass er ein anderes Unternehmen beauftragen muss (sog. „Fertigstellungsmehrkosten“). Viele weitere Schadenspositionen sind denkbar, zum Beispiel Verzögerungsschäden.
Achtung: War die Kündigung aber unberechtigt, bleibt der Auftraggeber häufig auf seinen Kosten sitzen.
Kündigt der Bauunternehmer, steht ihm (ähnlich wie bei der freien Kündigung) die ihm entgangene Restvergütung als Schadensersatz zu.
Häufig sind Unternehmer unzufrieden mit dem Bauablauf oder dem Vertragspartner und haben kein Interesse mehr an der Fortführung des Vertrages. Allerdings besteht regelmäßig kein Grund für eine außerordentliche Kündigung. Der Unternehmer kommt nicht aus dem ungewollten Vertrag.
Die Kanzlei Dalmer|Law empfiehlt in solchen Situationen die Anwendung einer bislang weniger bekannten Regelung: Die Bauhandwerkersicherung gem. § 650 f BGB. Der Unternehmer kann den Auftraggeber bei Vorliegen eines Bauvertrages unter Fristsetzung zur Leistung einer Bauhandwerkersicherung auffordern. In vielen Fällen wird die Sicherheit nicht geleistet. Der Unternehmer kann dann den Bauvertrag kündigen und erhält sogar noch seinen Vergütungsanspruch.
Die Kündigung eines Bauvertrages ist ein sehr heikles Thema und sollte sorgsam durchdacht sein. Es ist genau zu prüfen, ob ein Grund für eine außerordentliche Kündigung vorliegt. Bei einer unberechtigten Kündigung erhält man Mehrkosten nicht erstattet.
Wir beraten Auftraggeber und Auftragnehmer zu Fragen der Kündigung des Bauvertrages. Wir unterstützten bei der Durchsetzung von Vergütungsansprüchen und Schadensersatzansprüchen nach der Kündigung.